Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E__EKO-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,8 m², piętro 1/4
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,8 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-43m2-dwupokojow)
/media/asari/emmersonlumico/110854153-af3a8ca0.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 332 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 102 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 206 zł/m²) za 42,8 m² wychodzi ok. 565 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.03.2026 (251 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 99 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 206 zł/m², czyli ok. 565 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,8 m² | 1 | 560 418 zł | 13 100 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 51,3 m² | 1 | 585 048 zł | 11 400 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 35,4 m² | 3 | 488 106 zł | 13 800 | 0 m |
| ul. Mariana Domagały | 45 m² | — | 750 000 zł | 16 667 | 329 m |
| Czeczów | 43 m² | 0 | 630 000 zł | 14 651 | 413 m |
| Czeczów | 43 m² | — | 690 000 zł | 16 047 | 413 m |
| Henryka i Karola Czeczów | 41 m² | 0 | 582 000 zł | 14 195 | 432 m |
| Domagały | 46,5 m² | — | 690 000 zł | 14 848 | 435 m |
| Domagały | 34,5 m² | — | 549 000 zł | 15 913 | 435 m |
| Domagały | 37,7 m² | — | 569 999 zł | 15 103 | 435 m |
| Domagały | 46,4 m² | — | 850 000 zł | 18 315 | 435 m |
| Domagały | 46 m² | — | 659 000 zł | 14 326 | 435 m |
| Mariana Domagały | 46 m² | 2 | 735 000 zł | 15 978 | 435 m |
| Domagały | 39,3 m² | — | 671 560 zł | 17 075 | 435 m |
| Agatowa | 49 m² | 3 | 639 000 zł | 13 041 | 445 m |
| Agatowa | 44 m² | 1 | 599 000 zł | 13 614 | 445 m |
Mediana podobnych — 13 930 zł/m²; to mieszkanie — 13 100 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 560 418 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 222 zł/m² z 22 210 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.