Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CK-E9S-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 3/5
Karola Bunscha, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rok budowy
- 2022
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-karola-bun) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-karola-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 740 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 793 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 679 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.12.2024 (705 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica KAROLA BUNSCHA: 294 ofert sprzedaży (mediana 14 905 zł/m²), 101 transakcji w rejestrze (mediana 15 563 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 420 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 793 zł/m², czyli ok. 679 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 3 | 765 000 zł | 17 791 | — |
| Karola Bunscha | 43 m² | 1 | 667 725 zł | 15 529 | 0 m |
| Karola Bunscha | 43 m² | 0 | 681 190 zł | 15 842 | 4 m |
| ul. Karola Bunscha | 43,7 m² | 1 | 667 724 zł | 15 297 | 4 m |
| ul. Karola Bunscha | 43,6 m² | 0 | 681 190 zł | 15 638 | 4 m |
| Dębniki | 43 m² | 0 | 600 000 zł | 13 954 | 35 m |
| Jana Kantego Federowicza | 40 m² | 3 | 619 000 zł | 15 475 | 35 m |
| Jana Kantego Federowicza | 50 m² | 1 | 759 000 zł | 15 180 | 35 m |
| Jana Kantego Federowicza | 50 m² | 0 | 660 000 zł | 13 200 | 42 m |
| Jana Kantego Federowicza | 49 m² | 1 | 899 000 zł | 18 347 | 43 m |
| Jana Kantego Federowicza | 37,7 m² | 0 | 610 000 zł | 16 172 | 58 m |
| Jana Kantego Federowicza | 42 m² | 1 | 631 000 zł | 15 024 | 58 m |
| ul. Jana Kantego Federowicza | 42,6 m² | 1 | 621 000 zł | 14 595 | 118 m |
| Karola Bunscha | 51 m² | 1 | 918 449 zł | 18 009 | 135 m |
| Karola Bunscha | 46 m² | 3 | 854 864 zł | 18 584 | 135 m |
| ul. Jana Kantego Federowicza 23 | 45 m² | 1 | 663 000 zł | 14 733 | 136 m |
Mediana podobnych — 16 618 zł/m²; to mieszkanie — 17 791 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 765 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 765 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 765 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.