Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7HPYSM-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 6
Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 6
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-pop) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-popiel)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 265 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 422 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 706 000 zł — oferta jest o 29% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 572 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 422 zł/m², czyli ok. 706 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 6 | 911 916 zł | 21 207 | — |
| Śródmieście | 45 m² | 5 | 942 038 zł | 20 934 | 0 m |
| Śródmieście | 38 m² | 1 | 781 144 zł | 20 556 | 0 m |
| Śródmieście | 39 m² | 2 | 853 252 zł | 21 878 | 0 m |
| Śródmieście | 45 m² | 6 | 1 007 971 zł | 22 399 | 0 m |
| Śródmieście | 38 m² | 1 | 823 729 zł | 21 677 | 0 m |
| Śródmieście | 43 m² | 3 | 934 692 zł | 21 737 | 0 m |
| Śródmieście | 45 m² | 6 | 956 940 zł | 21 265 | 0 m |
| Śródmieście | 38 m² | 4 | 842 327 zł | 22 167 | 0 m |
| Śródmieście | 41 m² | 1 | 915 314 zł | 22 325 | 0 m |
| Śródmieście | 39 m² | 3 | 858 293 zł | 22 008 | 0 m |
| Śródmieście | 39 m² | 2 | 841 667 zł | 21 581 | 0 m |
| Śródmieście | 43 m² | 6 | 963 600 zł | 22 409 | 0 m |
| Śródmieście | 39 m² | 2 | 851 295 zł | 21 828 | 0 m |
| Śródmieście | 38 m² | 6 | 865 800 zł | 22 784 | 0 m |
| Śródmieście | 42 m² | 2 | 918 216 zł | 21 862 | 0 m |
Mediana podobnych — 21 878 zł/m²; to mieszkanie — 21 207 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 911 916 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 911 916 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 291 zł/m² z 10 232 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.