Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R_MKVN-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 7/7
Fordońska, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 7 z 7
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-fordonska/ob/45) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-fordonska-43)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 800 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 28.01.2026 (291 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 54 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Ulica Fordońska: 109 ofert sprzedaży (mediana 10 596 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 9549 zł/m², rynek wtórny).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 7 | 491 776 zł | 11 437 | — |
| Fordońska | 50 m² | 6 | 601 795 zł | 12 036 | 0 m |
| Fordońska | 36,2 m² | — | 386 912 zł | 10 700 | 0 m |
| Fordońska | 36,2 m² | — | 390 528 zł | 10 800 | 0 m |
| Fordońska | 36,2 m² | — | 379 680 zł | 10 500 | 0 m |
| Fordońska | 40 m² | 4 | 473 048 zł | 11 826 | 0 m |
| Fordońska | 41 m² | 1 | 464 543 zł | 11 330 | 0 m |
| Fordońska | 36,2 m² | — | 368 832 zł | 10 200 | 0 m |
| Fordońska | 46,6 m² | — | 512 490 zł | 11 000 | 0 m |
| Fordońska | 50,8 m² | — | 601 795 zł | 11 846 | 0 m |
| Fordońska | 40,7 m² | — | 379 000 zł | 9324 | 0 m |
| Fordońska | 40,8 m² | — | 473 048 zł | 11 600 | 0 m |
| ul. Wiślana | 49 m² | — | 343 000 zł | 7000 | 863 m |
| Wiślana | 46,7 m² | — | 339 000 zł | 7259 | 930 m |
| ul. Łowicka 25 | 42,5 m² | 2 | 399 030 zł | 9400 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 10 800 zł/m²; to mieszkanie — 11 437 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 29.10.2026 | Domiporta | dodane | 491 776 zł |
| 29.10.2026 | Gratka | dodane | 491 776 zł |
| 30.10.2026 | Gethome | dodane | 491 776 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | dodane | 491 776 zł |
| 1.11.2026 | Domiporta | zdjęte | 491 776 zł |
| 14.11.2026 | Gethome | zdjęte | 491 776 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 596 zł/m² z 5724 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.