Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FGPUTJ-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,6 m²
Drabika, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 171 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 725 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 463 zł/m²) za 42,6 m² wychodzi ok. 617 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.07.2026 (130 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Stanisława Drabika: 25 ofert sprzedaży (mediana 14 854 zł/m²), 129 transakcji w rejestrze (mediana 14 322 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 697 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 463 zł/m², czyli ok. 617 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,6 m² | — | 599 000 zł | 14 051 | — |
| ul. Stanisława Drabika | 39 m² | — | 639 000 zł | 16 385 | 0 m |
| Stanisława Drabika | 42 m² | 0 | 599 000 zł | 14 262 | 0 m |
| Stanisława Drabika | 40 m² | 4 | 619 000 zł | 15 475 | 0 m |
| Drabika | 38,3 m² | — | 599 000 zł | 15 623 | 0 m |
| Drabika | 37 m² | — | 599 000 zł | 16 189 | 0 m |
| Drabika | 45,5 m² | — | 669 000 zł | 14 707 | 0 m |
| Drabika | 48,5 m² | 0 | 725 000 zł | 14 949 | 0 m |
| ul. Stanisława Drabika | 39 m² | — | 679 000 zł | 17 410 | 0 m |
| Drabika | 41,8 m² | — | 609 000 zł | 14 573 | 0 m |
| ul. Stanisława Drabika | 38 m² | 2 | 599 000 zł | 15 763 | 81 m |
| Drabika | 36,5 m² | 1 | 590 000 zł | 16 187 | 94 m |
| Jagodno | 43 m² | — | 650 000 zł | 15 116 | 200 m |
| Stanisława Drabika | 38,7 m² | — | 525 000 zł | 13 562 | 264 m |
| ul. Beaty Artemskiej | 37 m² | — | 585 000 zł | 15 811 | 282 m |
| Buforowa | 37,7 m² | — | 470 000 zł | 12 480 | 332 m |
Mediana podobnych — 14 913 zł/m²; to mieszkanie — 14 051 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 980 zł/m² z 16 630 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.