Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MTWGUD-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 1/7
Długa, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 886 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 018 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 732 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2980 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Długa: 212 ofert sprzedaży (mediana 15 801 zł/m²), 41 transakcji w rejestrze (mediana 14 761 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 350 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 018 zł/m², czyli ok. 732 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 1 | 809 000 zł | 18 814 | — |
| Długa | 49,9 m² | — | 699 000 zł | 14 005 | 0 m |
| Długa | 41 m² | 4 | 863 850 zł | 21 070 | 0 m |
| Długa | 38 m² | 0 | 679 000 zł | 17 868 | 0 m |
| Długa | 38 m² | 0 | 669 000 zł | 17 605 | 0 m |
| Długa | 45 m² | 1 | 709 000 zł | 15 756 | 0 m |
| Długa | 49 m² | 4 | 809 200 zł | 16 514 | 0 m |
| Długa | 40,5 m² | — | 799 000 zł | 19 728 | 0 m |
| Długa | 38,8 m² | — | 669 000 zł | 17 251 | 0 m |
| Długa | 39 m² | 1 | 728 999 zł | 18 692 | 0 m |
| ul. Długa | 46 m² | — | 769 000 zł | 16 717 | 0 m |
| ul. Długa | 43 m² | — | 899 000 zł | 20 907 | 0 m |
| Długa | 43,4 m² | — | 809 000 zł | 18 658 | 0 m |
| Długa | 49 m² | 0 | 749 000 zł | 15 286 | 0 m |
| Długa | 41 m² | 2 | 729 000 zł | 17 781 | 0 m |
| Gnieźnieńska | 44 m² | 4 | 769 413 zł | 17 487 | 123 m |
Mediana podobnych — 17 373 zł/m²; to mieszkanie — 18 814 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 809 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 574 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.