Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PJBTLV-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,6 m²
Bema, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 40% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 667 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 701 zł/m²) za 42,6 m² wychodzi ok. 626 000 zł — oferta jest o 32% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Bema: 3 ofert sprzedaży (mediana 10 000 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 701 zł/m², czyli ok. 626 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,6 m² | — | 426 000 zł | 10 000 | — |
| Generała Józefa Bema | 42 m² | 0 | 426 000 zł | 10 143 | 0 m |
| Kielecka | 45,3 m² | 0 | 730 000 zł | 16 111 | 250 m |
| Cypriana Kamila Norwida | 42 m² | 0 | 475 000 zł | 11 310 | 291 m |
| Józefa Brodowicza | 46 m² | 0 | 590 000 zł | 12 826 | 292 m |
| Józefa Brodowicza | 39 m² | 4 | 610 000 zł | 15 641 | 292 m |
| Józefa Brodowicza | 49 m² | 0 | 799 000 zł | 16 306 | 292 m |
| al. płk. Władysława Beliny-Prażmowskiego | 43 m² | — | 775 000 zł | 18 023 | 296 m |
| Księdza Biskupa Władysława Bandurskiego | 42 m² | 4 | 700 000 zł | 16 667 | 329 m |
| Jana Kasprowicza | 49 m² | 1 | 659 000 zł | 13 449 | 391 m |
| Narzymskiego | 45 m² | — | 687 000 zł | 15 267 | 392 m |
| Lotnicza | 43,5 m² | — | 750 000 zł | 17 241 | 428 m |
| Lotnicza | 43 m² | 0 | 749 000 zł | 17 419 | 428 m |
| Stanisława Moniuszki | 45 m² | 0 | 750 000 zł | 16 667 | 435 m |
| Narzymskiego | 44,7 m² | — | 688 000 zł | 15 405 | 476 m |
| Kielecka | 45,3 m² | — | 750 000 zł | 16 553 | 527 m |
Mediana podobnych — 16 667 zł/m²; to mieszkanie — 10 000 zł/m² (−40%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 426 000 zł |
| 11.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 426 000 zł |
| 15.11.2026 | Nieruchomości-online | zdjęte | 426 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.