Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M7SLOT-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m²
Zabrska, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 306 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 287 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 516 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica Zabrska: 43 ofert sprzedaży (mediana 16 071 zł/m²), 38 transakcji w rejestrze (mediana 16 638 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 616 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 287 zł/m², czyli ok. 516 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | — | 598 900 zł | 14 273 | — |
| Zabrska | 40 m² | — | 599 000 zł | 14 975 | 0 m |
| Zabrska | 36,1 m² | 20 | 880 000 zł | 24 357 | 0 m |
| ul. Zabrska | 43 m² | — | 480 000 zł | 11 163 | 0 m |
| Mieszka I | 37,3 m² | 3 | 389 000 zł | 10 435 | 19 m |
| Zabrska | 50 m² | 8 | 595 000 zł | 11 900 | 30 m |
| Zabrska | 43 m² | 5 | 860 000 zł | 20 000 | 30 m |
| Zabrska | 50 m² | 15 | 629 000 zł | 12 580 | 30 m |
| Zespół Dzielnic Śródmiejskich | 35 m² | 11 | 675 000 zł | 19 286 | 30 m |
| ul. Zabrska | 41 m² | — | 598 900 zł | 14 607 | 44 m |
| Zabrska | 42,6 m² | 20 | 725 000 zł | 17 007 | 44 m |
| Adama Mickiewicza | 44,1 m² | 25 | 551 125 zł | 12 500 | 74 m |
| Adama Mickiewicza | 44,1 m² | 27 | 762 238 zł | 17 300 | 74 m |
| Adama Mickiewicza | 43,8 m² | 26 | 740 558 zł | 16 900 | 74 m |
| ul. Opolska | 48,6 m² | 28 | 860 397 zł | 17 700 | 75 m |
| ul. Opolska | 47 m² | 10 | 677 254 zł | 14 410 | 108 m |
Mediana podobnych — 12 868 zł/m²; to mieszkanie — 14 273 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 598 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 795 zł/m² z 5767 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.