Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UKCJQ8-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 1/3
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-42m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 16 039 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 674 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 58 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 039 zł/m², czyli ok. 674 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 1 | 741 475 zł | 17 654 | — |
| Mokotów | 42 m² | 1 | 726 570 zł | 17 299 | 0 m |
| Kostrzyńska | 42,1 m² | — | 737 100 zł | 17 500 | 0 m |
| Kostrzyńska | 40 m² | 2 | 744 418 zł | 18 611 | 0 m |
| Mokotów | 41 m² | 1 | 733 075 zł | 17 880 | 0 m |
| Kostrzyńska | 41,9 m² | — | 733 075 zł | 17 500 | 0 m |
| Kostrzyńska | 42,4 m² | — | 741 475 zł | 17 500 | 0 m |
| Mokotów | 42 m² | 0 | 730 882 zł | 17 402 | 0 m |
| Kostrzyńska | 40,8 m² | — | 744 418 zł | 18 250 | 0 m |
| ul. Kostrzyńska 8B | 41,9 m² | 0 | 764 492 zł | 18 250 | 19 m |
| Mokotów | 42 m² | 0 | 736 500 zł | 17 536 | 46 m |
| Kostrzyńska | 47,3 m² | 0 | 827 400 zł | 17 500 | 140 m |
| Kostrzyńska | 43,7 m² | 1 | 753 308 zł | 17 250 | 140 m |
| Kostrzyńska | 43,6 m² | 2 | 795 152 zł | 18 250 | 140 m |
| Kostrzyńska | 43,6 m² | 0 | 751 582 zł | 17 250 | 140 m |
| Kostrzyńska | 43,7 m² | 1 | 764 225 zł | 17 500 | 140 m |
Mediana podobnych — 17 500 zł/m²; to mieszkanie — 17 654 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 741 475 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 222 zł/m² z 27 377 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.