Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XPGNZJ-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 1/11
Wagrowska, Rataje, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 1 z 11
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Rataje
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-rataje-wagrowsk) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-rataje-wagrowska/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 75 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 314 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 085 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 424 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (44 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Wagrowska: 145 ofert sprzedaży (mediana 13 304 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 605 zł/m² z 8663 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 38 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 085 zł/m², czyli ok. 424 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 1 | 543 877 zł | 12 950 | — |
| Wagrowska | 42 m² | 7 | 611 224 zł | 14 553 | 0 m |
| Wagrowska | 45,9 m² | — | 585 000 zł | 12 734 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 6 | 603 061 zł | 14 359 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 10 | 595 918 zł | 14 189 | 0 m |
| Wagrowska | 41 m² | 7 | 562 244 zł | 13 713 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 8 | 607 142 zł | 14 456 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 3 | 536 734 zł | 12 779 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 6 | 563 265 zł | 13 411 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 5 | 580 612 zł | 13 824 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 8 | 578 571 zł | 13 776 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 7 | 598 979 zł | 14 261 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 1 | 517 346 zł | 12 318 | 0 m |
| Wagrowska | 49 m² | 11 | 688 775 zł | 14 057 | 0 m |
| Wagrowska | 41 m² | 1 | 510 102 zł | 12 442 | 0 m |
| Wagrowska | 42 m² | 1 | 584 693 zł | 13 921 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 727 zł/m²; to mieszkanie — 12 950 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 543 877 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 543 877 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 605 zł/m² (8663 transakcje); połowa transakcji między 10 086 zł/m² a 13 480 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 873 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 795 zł/m² z 7019 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 10 941 zł/m²; II kw. 2025 — 11 363 zł/m²; III kw. 2025 — 11 499 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 624 zł/m²; I kw. 2026 — 11 478 zł/m²; II kw. 2026 — 11 469 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.