Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QQDDP8-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41,8 m², piętro 1
ul. Studencka, Ligota-Panewniki, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41,8 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ligota-Panewniki
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-studencka-) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
/media/esti/platformamieszk/116860406-b6a96290.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 754 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8752 zł/m²) za 41,8 m² wychodzi ok. 366 000 zł — oferta jest o 54% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.08.2026 (85 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 91 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Studencka: 69 ofert sprzedaży (mediana 13 509 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 171 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8752 zł/m², czyli ok. 366 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,8 m² | 1 | 563 895 zł | 13 500 | — |
| Studencka | 49 m² | 1 | 654 607 zł | 13 359 | 118 m |
| Pokoju | 40 m² | 0 | 764 000 zł | 19 100 | 148 m |
| Studencka | 45 m² | 0 | 609 273 zł | 13 539 | 156 m |
| Studencka | 46 m² | 0 | 561 566 zł | 12 208 | 156 m |
| Studencka | 41 m² | 3 | 576 426 zł | 14 059 | 156 m |
| Studencka | 46 m² | 1 | 593 787 zł | 12 908 | 156 m |
| Studencka | 46 m² | 2 | 607 596 zł | 13 209 | 156 m |
| Studencka | 41 m² | 1 | 563 895 zł | 13 754 | 156 m |
| Studencka | 49 m² | 0 | 723 405 zł | 14 763 | 156 m |
| Studencka | 46 m² | 3 | 621 405 zł | 13 509 | 156 m |
| Studencka | 49 m² | 0 | 698 740 zł | 14 260 | 156 m |
| ul. Wczasowa | 49 m² | — | 440 000 zł | 8980 | 443 m |
| ul. Warmińska | 47 m² | — | 389 000 zł | 8277 | 600 m |
| ul. Malinowa | 50 m² | — | 375 000 zł | 7500 | 740 m |
| Piotrowicka | 38 m² | 1 | 369 000 zł | 9711 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 9979 zł/m²; to mieszkanie — 13 500 zł/m² (+35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 563 895 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 563 895 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5785 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 91 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.