Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ROSVIN-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 4/4
Olimpijska, Polesie, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie-olimpijska/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 82 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8651 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7732 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 325 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2080 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Olimpijska: 4 ofert sprzedaży (mediana 8690 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7732 zł/m², czyli ok. 325 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 4 | 365 000 zł | 8691 | — |
| ul. Olimpijska | 42 m² | — | 345 000 zł | 8214 | 0 m |
| ul. Olimpijska | 42 m² | — | 445 000 zł | 10 595 | 0 m |
| Polesie | 42 m² | 4 | 355 000 zł | 8452 | 312 m |
| ul. Florecistów | 42,4 m² | 2 | 314 000 zł | 7402 | 323 m |
| Florecistów | 42,4 m² | — | 300 000 zł | 7072 | 331 m |
| Retkińska | 42 m² | 2 | 375 000 zł | 8929 | 465 m |
| ul. Retkińska | 42 m² | — | 360 000 zł | 8571 | 465 m |
| ul. Bratysławska | 48 m² | — | 410 000 zł | 8542 | 567 m |
| Narciarska | 42 m² | 9 | 319 000 zł | 7595 | 572 m |
| Bratysławska | 43 m² | 4 | 320 000 zł | 7442 | 643 m |
| Bratysławska | 43 m² | — | 350 000 zł | 8140 | 643 m |
| Bratysławska | 47 m² | 1 | 335 000 zł | 7128 | 643 m |
| Bratysławska | 37 m² | 6 | 249 000 zł | 6730 | 643 m |
| Wioślarska | 37 m² | 4 | 259 000 zł | 7000 | 771 m |
| Wioślarska | 43 m² | 4 | 366 000 zł | 8512 | 771 m |
Mediana podobnych — 9406 zł/m²; to mieszkanie — 8691 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 365 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7961 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.