Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LIXIAX-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 1
Marii Orwid, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 159 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 643 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 700 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 575 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica Marii Orwid: 260 ofert sprzedaży (mediana 17 581 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 98 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 700 zł/m², czyli ok. 575 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 1 | 747 950 zł | 17 808 | — |
| Marii Orwid | 40 m² | 3 | 714 927 zł | 17 873 | 0 m |
| Marii Orwid | 40 m² | 2 | 706 563 zł | 17 664 | 0 m |
| Marii Orwid | 48 m² | 6 | 816 821 zł | 17 017 | 0 m |
| Marii Orwid | 40 m² | 6 | 719 257 zł | 17 981 | 0 m |
| Marii Orwid | 42 m² | 4 | 750 126 zł | 17 860 | 0 m |
| Marii Orwid | 39 m² | 4 | 705 414 zł | 18 088 | 0 m |
| Marii Orwid | 49 m² | 4 | 781 784 zł | 15 955 | 0 m |
| Marii Orwid | 46 m² | 6 | 742 080 zł | 16 132 | 0 m |
| Marii Orwid | 43 m² | 3 | 755 940 zł | 17 580 | 0 m |
| Marii Orwid | 49 m² | 6 | 791 680 zł | 16 157 | 0 m |
| Marii Orwid | 46 m² | 2 | 731 952 zł | 15 912 | 0 m |
| Marii Orwid | 47 m² | 6 | 763 840 zł | 16 252 | 0 m |
| Marii Orwid | 46 m² | 3 | 728 166 zł | 15 830 | 0 m |
| Marii Orwid | 43 m² | 3 | 755 760 zł | 17 576 | 0 m |
| Marii Orwid | 46 m² | 4 | 798 222 zł | 17 353 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 580 zł/m²; to mieszkanie — 17 808 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 747 950 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | dodane | 747 950 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.