Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GXVVBC-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 3
Lecha, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 1976
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-rataje-osiedle-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-rataje-osiedle-lec) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 891 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 541 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.02.2026 (284 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 43 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2280 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Osiedle Lecha: 4 ofert sprzedaży (mediana 10 130 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 605 zł/m² z 8663 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 25 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 891 zł/m², czyli ok. 541 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 3 | 449 000 zł | 10 691 | — |
| Milczańska | 48 m² | 5 | 749 000 zł | 15 604 | 191 m |
| Rataje | 39 m² | 1 | 690 000 zł | 17 692 | 319 m |
| Milczańska | 39,4 m² | — | 690 000 zł | 17 504 | 422 m |
| os. Lecha | 41 m² | — | 530 000 zł | 12 927 | 539 m |
| os. Oświecenia | 41 m² | — | 575 000 zł | 14 024 | 592 m |
| Chartowo | 43,8 m² | — | 609 000 zł | 13 917 | 651 m |
| Wołkowyska | 37,6 m² | 0 | 499 000 zł | 13 257 | 667 m |
| Osiedle Tysiąclecia | 48 m² | 7 | 512 000 zł | 10 667 | 713 m |
| Chartowo | 40 m² | 4 | 442 000 zł | 11 050 | 724 m |
| Osiedle Rusa | 49 m² | 8 | 499 000 zł | 10 184 | 825 m |
| ul. Wołkowyska | 48 m² | — | 780 000 zł | 16 250 | 844 m |
| ul. Katowicka | 45 m² | — | 620 000 zł | 13 778 | 994 m |
| ul. Katowicka | 48 m² | — | 750 000 zł | 15 625 | 994 m |
| Morzyczańska | 46,1 m² | — | 649 000 zł | 14 072 | 1 km |
| os. Powstań Narodowych | 37 m² | — | 419 000 zł | 11 324 | 1 km |
Mediana podobnych — 13 041 zł/m²; to mieszkanie — 10 691 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 449 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 605 zł/m² (8663 transakcje); połowa transakcji między 10 086 zł/m² a 13 480 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 873 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 793 zł/m² z 6950 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 090 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 533 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.