Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YZN0I2-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², parter
Bieńczyce, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieńczyce
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bienczyce/ob/49000) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bienczyce-42m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 172 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 551 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 737 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 535 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 70 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 737 zł/m², czyli ok. 535 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 0 | 619 000 zł | 14 738 | — |
| Bieńczycka | 40 m² | 0 | 820 000 zł | 20 500 | 388 m |
| Bieńczyce | 37 m² | 5 | 505 000 zł | 13 649 | 415 m |
| os. Teatralne | 43 m² | — | 610 000 zł | 14 186 | 475 m |
| Osiedle Teatralne | 43 m² | — | 599 000 zł | 13 930 | 475 m |
| Osiedle Teatralne | 44 m² | — | 599 999 zł | 13 636 | 475 m |
| Osiedle Teatralne | 48,3 m² | — | 549 000 zł | 11 364 | 475 m |
| Osiedle Teatralne | 42,9 m² | — | 602 000 zł | 14 046 | 475 m |
| Osiedle Teatralne | 44,4 m² | — | 620 000 zł | 13 980 | 475 m |
| Osiedle Teatralne | 46 m² | — | 579 000 zł | 12 587 | 475 m |
| os. Albertyńskie | 45,3 m² | — | 570 000 zł | 12 586 | 504 m |
| Osiedle Albertyńskie | 42,6 m² | — | 550 000 zł | 12 917 | 504 m |
| Osiedle Albertyńskie | 44 m² | — | 610 000 zł | 13 864 | 504 m |
| Bieńczyce | 40 m² | 2 | 560 000 zł | 14 000 | 550 m |
| Dąbrowskiej | 48 m² | — | 799 000 zł | 16 646 | 563 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 37 m² | — | 515 000 zł | 13 919 | 637 m |
Mediana podobnych — 13 862 zł/m²; to mieszkanie — 14 738 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 619 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 619 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 225 zł/m² z 22 161 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.