Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LZFTDP-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², parter
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4948) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-41m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 393 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 152 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 539 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.10.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 152 zł/m², czyli ok. 539 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 0 | 537 965 zł | 13 121 | — |
| Fabryczna | 46 m² | 2 | 553 421 zł | 12 031 | 22 m |
| Fabryczna | 41 m² | 0 | 536 999 zł | 13 098 | 31 m |
| Fabryczna | 48 m² | 1 | 567 810 zł | 11 829 | 31 m |
| Fabryczna | 47 m² | 0 | 565 110 zł | 12 024 | 34 m |
| Fabryczna | 47 m² | 1 | 560 610 zł | 11 928 | 41 m |
| Fabryczna | 35 m² | 0 | 471 510 zł | 13 472 | 42 m |
| Fabryczna | 37 m² | 1 | 502 110 zł | 13 571 | 47 m |
| Fabryczna | 39 m² | 0 | 526 410 zł | 13 498 | 74 m |
| Fabryczna | 41 m² | 1 | 530 237 zł | 12 933 | 102 m |
| Zawidowska | 41 m² | 0 | 517 679 zł | 12 626 | 111 m |
| Fabryczna | 41 m² | 1 | 528 305 zł | 12 886 | 113 m |
| Fabryczna | 41 m² | 1 | 533 135 zł | 13 003 | 118 m |
| Fabryczna | 47 m² | 2 | 517 868 zł | 11 019 | 119 m |
| Bogatyńska | 47,3 m² | — | 610 000 zł | 12 891 | 133 m |
| Węgliniecka | 41,9 m² | — | 543 762 zł | 12 990 | 136 m |
Mediana podobnych — 13 472 zł/m²; to mieszkanie — 13 121 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 31.10.2026 | Gratka | dodane | 537 965 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | dodane | 537 965 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 999 zł/m² z 16 610 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.