Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7JBEYV-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 1/3
Wróbla, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-baluty-ul-wrobla-2-pokojowe-q8) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-wrobla-40m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-wrobla/ob/479) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8152 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7274 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 291 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.06.2026 (142 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Wróbla: 2 ofert sprzedaży (mediana 8832 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 87 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7274 zł/m², czyli ok. 291 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 1 | 365 000 zł | 9125 | — |
| ul. Wróbla | 41 m² | 1 | 350 000 zł | 8539 | 94 m |
| ul. Gnieźnieńska | 37 m² | — | 230 000 zł | 6216 | 149 m |
| Piekarska | 34 m² | 9 | 393 353 zł | 11 569 | 268 m |
| Piekarska | 41 m² | 4 | 397 290 zł | 9690 | 268 m |
| Piekarska | 37 m² | 5 | 370 700 zł | 10 019 | 268 m |
| Piekarska | 41 m² | 5 | 405 654 zł | 9894 | 268 m |
| Piekarska | 43 m² | 6 | 429 926 zł | 9998 | 268 m |
| Piekarska | 45 m² | 9 | 481 950 zł | 10 710 | 268 m |
| Piekarska | 37 m² | 3 | 355 872 zł | 9618 | 268 m |
| Piekarska | 38 m² | 6 | 387 702 zł | 10 203 | 268 m |
| Piekarska | 43 m² | 5 | 416 765 zł | 9692 | 268 m |
| Piekarska | 41 m² | 3 | 393 108 zł | 9588 | 268 m |
| Piekarska | 38 m² | 7 | 395 304 zł | 10 403 | 268 m |
| Piekarska | 45 m² | 8 | 468 180 zł | 10 404 | 268 m |
| Piekarska | 34 m² | 10 | 407 277 zł | 11 979 | 268 m |
Mediana podobnych — 10 203 zł/m²; to mieszkanie — 9125 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 365 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 365 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 365 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 365 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 365 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7961 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.