Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ILRKJA-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,6 m²
Wadowicka, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 145 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 773 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 929 zł/m²) za 40,6 m² wychodzi ok. 565 000 zł — oferta jest o 39% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2990 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Wadowicka: 221 ofert sprzedaży (mediana 17 200 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 929 zł/m², czyli ok. 565 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,6 m² | — | 783 001 zł | 19 300 | — |
| Wadowicka | 42,7 m² | — | 814 806 zł | 19 100 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 5 | 819 116 zł | 19 049 | 0 m |
| Wadowicka | 43,6 m² | — | 832 378 zł | 19 100 | 0 m |
| Wadowicka | 46,3 m² | — | 869 550 zł | 18 773 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 6 | 824 790 zł | 19 181 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 4 | 806 124 zł | 18 747 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 5 | 814 792 zł | 18 949 | 0 m |
| Wadowicka | 45,4 m² | — | 755 168 zł | 16 641 | 0 m |
| Wadowicka | 47 m² | 3 | 806 281 zł | 17 155 | 0 m |
| Wadowicka | 44 m² | 3 | 821 030 zł | 18 660 | 0 m |
| Wadowicka | 47,6 m² | — | 806 281 zł | 16 928 | 0 m |
| Wadowicka | 44,4 m² | — | 821 030 zł | 18 500 | 0 m |
| Wadowicka | 42 m² | 4 | 787 710 zł | 18 755 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 3 | 737 722 zł | 17 156 | 0 m |
| Wadowicka | 44,3 m² | — | 845 366 zł | 19 100 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 800 zł/m²; to mieszkanie — 19 300 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Domiporta | dodane | 783 001 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 783 001 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 225 zł/m² z 22 161 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.