Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OHBDSN-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41,3 m²
Stopnicka, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 33% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 404 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 959 zł/m²) za 41,3 m² wychodzi ok. 453 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Stopnicka: 13 ofert sprzedaży (mediana 14 052 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 959 zł/m², czyli ok. 453 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,3 m² | — | 625 000 zł | 15 133 | — |
| Stopnicka | 41 m² | 3 | 625 000 zł | 15 244 | 0 m |
| ul. Stopnicka | 41,3 m² | 3 | 650 000 zł | 15 739 | 50 m |
| Mielecka | 37 m² | 2 | 499 000 zł | 13 487 | 160 m |
| ul. Wróbla | 48,9 m² | 0 | 550 000 zł | 11 247 | 167 m |
| okolice ul. Buskiej | 39 m² | 2 | 549 000 zł | 14 077 | 186 m |
| OKOLICE UL.OJCA BEYZYMA | 40 m² | 2 | 549 999 zł | 13 750 | 186 m |
| Gajowicka | 41 m² | 1 | 550 000 zł | 13 415 | 201 m |
| Mielecka | 41,5 m² | — | 489 000 zł | 11 783 | 213 m |
| ul. Mielecka | 41 m² | 3 | 489 000 zł | 11 927 | 213 m |
| Mielecka | 42 m² | — | 489 000 zł | 11 643 | 213 m |
| al. gen. Józefa Hallera | 39 m² | 2 | 550 000 zł | 14 103 | 230 m |
| Bernarda Pretficza | 47 m² | 2 | 619 000 zł | 13 170 | 305 m |
| ul. Krucza 10 | 35 m² | 3 | 442 000 zł | 12 629 | 405 m |
| Stalowowolska | 47 m² | 2 | 675 000 zł | 14 362 | 424 m |
| Oficerska | 37 m² | 10 | 498 000 zł | 13 460 | 438 m |
Mediana podobnych — 13 415 zł/m²; to mieszkanie — 15 133 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 625 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 612 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.