Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R1-CO4-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 6
Rzepakowa, Brynów, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 6
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Brynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-rzepak) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow-rzepakowa)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 082 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 186 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 418 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 8Ulica ul. Rzepakowa: 235 ofert sprzedaży (mediana 12 157 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 13 356 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 228 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 186 zł/m², czyli ok. 418 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 6 | 512 569 zł | 12 502 | — |
| Rzepakowa | 35 m² | 7 | 458 878 zł | 13 111 | 0 m |
| Rzepakowa | 42 m² | 4 | 489 928 zł | 11 665 | 0 m |
| Rzepakowa | 36 m² | 4 | 460 126 zł | 12 781 | 0 m |
| Rzepakowa | 41 m² | 1 | 504 275 zł | 12 299 | 0 m |
| Rzepakowa | 40 m² | 5 | 460 224 zł | 11 506 | 0 m |
| Rzepakowa | 34 m² | 4 | 413 656 zł | 12 166 | 0 m |
| Rzepakowa | 35 m² | 5 | 431 923 zł | 12 341 | 0 m |
| Rzepakowa | 38 m² | 2 | 467 468 zł | 12 302 | 0 m |
| Rzepakowa | 42 m² | 5 | 491 611 zł | 11 705 | 0 m |
| Rzepakowa | 36 m² | 1 | 455 798 zł | 12 661 | 0 m |
| Rzepakowa | 37 m² | 4 | 446 826 zł | 12 076 | 0 m |
| Rzepakowa | 36 m² | 2 | 457 241 zł | 12 701 | 0 m |
| Rzepakowa | 34 m² | 5 | 415 021 zł | 12 207 | 0 m |
| Rzepakowa | 36 m² | 4 | 436 320 zł | 12 120 | 0 m |
| Rzepakowa | 40 m² | 7 | 483 714 zł | 12 093 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 299 zł/m²; to mieszkanie — 12 502 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 28.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.