Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JXKQIO-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 1
Międzyleska, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-miedzylesk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-miedzyl)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 139 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 897 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 904 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 529 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Międzyleska: 491 ofert sprzedaży (mediana 13 799 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 764 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 904 zł/m², czyli ok. 529 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 1 | 568 413 zł | 13 864 | — |
| Międzyleska | 42 m² | 2 | 582 113 zł | 13 860 | 0 m |
| Międzyleska | 36 m² | 1 | 534 198 zł | 14 839 | 0 m |
| Międzyleska | 41 m² | 0 | 572 562 zł | 13 965 | 0 m |
| Międzyleska | 42 m² | 4 | 596 727 zł | 14 208 | 0 m |
| Międzyleska | 41 m² | 4 | 580 860 zł | 14 167 | 0 m |
| Międzyleska | 39 m² | 4 | 572 688 zł | 14 684 | 0 m |
| Międzyleska | 42 m² | 5 | 594 860 zł | 14 163 | 0 m |
| Międzyleska | 42 m² | 5 | 611 039 zł | 14 549 | 0 m |
| Międzyleska | 42 m² | 3 | 601 647 zł | 14 325 | 0 m |
| Międzyleska | 37 m² | 2 | 534 105 zł | 14 435 | 0 m |
| Międzyleska | 42 m² | 3 | 586 362 zł | 13 961 | 0 m |
| Międzyleska | 37 m² | 3 | 537 840 zł | 14 536 | 0 m |
| Międzyleska | 42 m² | 1 | 579 360 zł | 13 794 | 0 m |
| Międzyleska | 41 m² | 5 | 585 009 zł | 14 269 | 0 m |
| Międzyleska | 37 m² | 5 | 545 310 zł | 14 738 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 338 zł/m²; to mieszkanie — 13 864 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 568 413 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 568 413 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 999 zł/m² z 16 558 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.