Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TIJMF2-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,6 m², parter
Czarnów, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,6 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czarnów
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-41m2-dwupokojow)
/media/galactica/twojem/ofe_111184339-6d247c82.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 148 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8261 zł/m²) za 40,6 m² wychodzi ok. 335 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.11.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8261 zł/m², czyli ok. 335 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,6 m² | 0 | 433 855 zł | 10 699 | — |
| Hoża | 40,4 m² | — | 431 745 zł | 10 700 | 230 m |
| Hoża | 40,5 m² | — | 433 136 zł | 10 700 | 230 m |
| Hoża | 40,6 m² | — | 425 999 zł | 10 490 | 230 m |
| Hoża | 36,8 m² | 4 | 290 000 zł | 7880 | 323 m |
| Jagiellońska | 46,2 m² | — | 285 000 zł | 6169 | 495 m |
| Hoża | 48,1 m² | — | 329 000 zł | 6840 | 537 m |
| Lecha | 40 m² | 0 | 375 000 zł | 9375 | 547 m |
| ul. Jagiellońska | 34 m² | 3 | 367 000 zł | 10 794 | 553 m |
| Jagiellońska 42 | 45,9 m² | — | 319 000 zł | 6956 | 562 m |
| ul. Jagiellońska | 34 m² | 3 | 259 000 zł | 7618 | 562 m |
| Grochowa | 46,9 m² | — | 346 400 zł | 7392 | 562 m |
| Króla Bolesława Chrobrego | 48 m² | 2 | 369 000 zł | 7688 | 575 m |
| Hoża | 48,1 m² | 4 | 380 000 zł | 7900 | 577 m |
| Czarnów | 40 m² | 1 | 431 745 zł | 10 794 | 595 m |
| Czarnów | 46 m² | 0 | 488 624 zł | 10 622 | 595 m |
Mediana podobnych — 8680 zł/m²; to mieszkanie — 10 699 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 14.11.2026 | Gethome | dodane | 433 855 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 204 zł/m² z 2118 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.