Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9ND9FP-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 1/4
Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 1930
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 344 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 153 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8900 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 365 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 146 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8900 zł/m², czyli ok. 365 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 1 | 340 000 zł | 8293 | — |
| al. Wojciecha Korfantego | 47 m² | 6 | 450 000 zł | 9575 | 51 m |
| ul. Korfantego | 38 m² | 9 | 349 000 zł | 9184 | 65 m |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 43,9 m² | — | 654 341 zł | 14 902 | 73 m |
| Księdza Piotra Skargi | 38 m² | 8 | 539 500 zł | 14 197 | 212 m |
| ks. Piotra Skargi | 35,4 m² | 7 | 484 990 zł | 13 708 | 242 m |
| Księdza Piotra Skargi | 33,6 m² | — | 466 000 zł | 13 869 | 243 m |
| Księdza Piotra Skargi | 39,1 m² | 11 | 643 000 zł | 16 462 | 243 m |
| Skargi | 35,4 m² | — | 464 083 zł | 13 117 | 243 m |
| Śródmieście | 47 m² | 4 | 633 838 zł | 13 486 | 255 m |
| ul. Sokolska | 44 m² | 1 | 484 000 zł | 11 000 | 294 m |
| ul. Piotra Skargi | 48 m² | 3 | 617 850 zł | 12 877 | 295 m |
| ul. Piotra Skargi | 38,6 m² | 4 | 460 419 zł | 11 931 | 295 m |
| Śródmieście | 40,1 m² | 4 | 478 316 zł | 11 931 | 295 m |
| ul. Piotra Skargi | 38,1 m² | 4 | 490 393 zł | 12 868 | 295 m |
| ul. Piotra Skargi | 43,6 m² | 3 | 582 048 zł | 13 365 | 295 m |
Mediana podobnych — 13 365 zł/m²; to mieszkanie — 8293 zł/m² (−38%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 340 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 340 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 768 zł/m² z 5776 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.