Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3CF6JY-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,8 m²
Herbsta, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,8 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26413)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 70 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 782 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 134 zł/m²) za 40,8 m² wychodzi ok. 454 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.04.2026 (197 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Lothara Herbsta: 220 ofert sprzedaży (mediana 13 500 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 12 811 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 52 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 134 zł/m², czyli ok. 454 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,8 m² | — | 608 999 zł | 14 926 | — |
| Herbsta | 46 m² | — | 629 000 zł | 13 674 | 0 m |
| Herbsta | 44,1 m² | — | 549 000 zł | 12 463 | 0 m |
| Herbsta | 32,8 m² | 2 | 529 000 zł | 16 138 | 0 m |
| Herbsta | 46,6 m² | — | 639 000 zł | 13 724 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 44 m² | 5 | 629 000 zł | 14 296 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 48 m² | 3 | 684 000 zł | 14 250 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 47 m² | 2 | 679 000 zł | 14 447 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 46 m² | 0 | 639 000 zł | 13 891 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 44 m² | 4 | 638 045 zł | 14 501 | 0 m |
| Herbsta | 47,5 m² | — | 629 000 zł | 13 234 | 0 m |
| Herbsta | 44,9 m² | — | 629 000 zł | 14 015 | 0 m |
| Herbsta | 43,9 m² | — | 619 000 zł | 14 107 | 0 m |
| Herbsta | 47,6 m² | — | 699 000 zł | 14 673 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 47 m² | 5 | 721 690 zł | 15 355 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 43 m² | 0 | 549 000 zł | 12 767 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 501 zł/m²; to mieszkanie — 14 926 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 608 999 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 608 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 612 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.