Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WNCCAM-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,5 m²
Góralska, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27081)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 708 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 495 zł/m²) za 40,5 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Góralska: 606 ofert sprzedaży (mediana 16 102 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 495 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,5 m² | — | 593 100 zł | 14 641 | — |
| Góralska | 37 m² | 3 | 609 000 zł | 16 460 | 0 m |
| Góralska | 36 m² | 2 | 609 000 zł | 16 917 | 0 m |
| Góralska | 41 m² | 13 | 778 621 zł | 18 991 | 0 m |
| Góralska | 41 m² | 3 | 709 000 zł | 17 293 | 0 m |
| Góralska | 42 m² | 3 | 677 950 zł | 16 142 | 0 m |
| Góralska | 38 m² | 3 | 609 000 zł | 16 026 | 0 m |
| Góralska | 46 m² | 6 | 696 044 zł | 15 131 | 0 m |
| Góralska | 39 m² | 2 | 637 151 zł | 16 337 | 0 m |
| Góralska | 35 m² | 7 | 679 000 zł | 19 400 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 3 | 589 000 zł | 17 324 | 0 m |
| Góralska | 33 m² | 4 | 572 155 zł | 17 338 | 0 m |
| Góralska | 41 m² | 6 | 779 000 zł | 19 000 | 0 m |
| Góralska | 47 m² | 1 | 759 000 zł | 16 149 | 0 m |
| Góralska | 36 m² | 6 | 679 000 zł | 18 861 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 5 | 659 000 zł | 19 382 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 660 zł/m²; to mieszkanie — 14 641 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 593 100 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 532 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.