Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AI-FPX-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 1/6
Młyniska, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Młyniska
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-mlyniska/ob/495933) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-mlyniska-41m2-m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 119 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 174 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 499 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2026 (4 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 372 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 174 zł/m², czyli ok. 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 1 | 465 000 zł | 11 342 | — |
| Młyniska | 35 m² | 6 | 440 500 zł | 12 586 | 0 m |
| Młyniska | 36 m² | 3 | 448 000 zł | 12 444 | 0 m |
| Młyniska | 34 m² | 5 | 444 000 zł | 13 059 | 0 m |
| Młyniska | 42 m² | 2 | 466 000 zł | 11 095 | 0 m |
| Młyniska | 35 m² | 3 | 445 000 zł | 12 714 | 0 m |
| Młyniska | 36 m² | 5 | 455 000 zł | 12 639 | 0 m |
| Młyniska | 40,2 m² | 1 | 887 000 zł | 22 054 | 397 m |
| Młyniska | 39 m² | 3 | 799 710 zł | 20 500 | 397 m |
| ul. Marynarki Polskiej | 35,7 m² | 1 | 451 039 zł | 12 634 | 603 m |
| Marynarki Polskiej | 43 m² | 1 | 520 526 zł | 12 105 | 608 m |
| Elektryków | 45,3 m² | — | 1 129 000 zł | 24 906 | 877 m |
| Młyniska | 38,5 m² | 1 | 592 000 zł | 15 377 | 918 m |
| Twarda | 43 m² | 0 | 700 000 zł | 16 279 | 918 m |
| Twarda | 42,8 m² | — | 599 000 zł | 14 005 | 1 km |
| Twarda | 36 m² | 1 | 470 000 zł | 13 056 | 1 km |
Mediana podobnych — 15 377 zł/m²; to mieszkanie — 11 342 zł/m² (−26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 8.11.2026 | Gratka | dodane | 465 000 zł |
| 9.11.2026 | Morizon | dodane | 465 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 297 zł/m² z 10 176 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.