Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XLHNQK-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 1/5
Dąbska, Grzegórzki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grzegórzki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-dabska/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-dabs) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 400 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 397 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 776 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.08.2026 (77 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica DĄBSKA: 64 ofert sprzedaży (mediana 20 400 zł/m²), 53 transakcje w rejestrze (mediana 19 270 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 148 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 397 zł/m², czyli ok. 776 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 1 | 790 000 zł | 19 750 | — |
| Dąbska | 38,2 m² | — | 783 920 zł | 20 500 | 0 m |
| Dąbska | 45,7 m² | — | 995 000 zł | 21 787 | 0 m |
| Dąbska | 45 m² | 2 | 995 000 zł | 22 111 | 0 m |
| Dąbska | 35,7 m² | — | 745 294 zł | 20 900 | 0 m |
| Dąbska | 38,2 m² | — | 732 672 zł | 19 200 | 0 m |
| Dąbska | 38 m² | 1 | 772 448 zł | 20 328 | 0 m |
| Dąbska | 42 m² | 1 | 820 000 zł | 19 524 | 0 m |
| Dąbska | 35 m² | 2 | 745 294 zł | 21 294 | 0 m |
| Dąbska | 42 m² | 2 | 874 530 zł | 20 822 | 0 m |
| Dąbska | 47 m² | 1 | 893 592 zł | 19 013 | 0 m |
| Dąbska | 37,3 m² | — | 899 000 zł | 24 095 | 19 m |
| Dąbska | 34,6 m² | 0 | 639 000 zł | 18 468 | 295 m |
| Aleja Pokoju | 42 m² | 1 | 655 000 zł | 15 595 | 307 m |
| Świtezianki | 44 m² | 2 | 629 000 zł | 14 296 | 529 m |
| Świtezianki | 34,5 m² | — | 580 000 zł | 16 812 | 529 m |
Mediana podobnych — 20 822 zł/m²; to mieszkanie — 19 750 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 790 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 790 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 790 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.