Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A3UHIS-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,9 m², piętro 1
Ceglana, Brynów, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,9 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Brynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-ceglan) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow-ceglana/o) · develia (develia.pl/pl/mieszkania/katowice/ceglana-park/cb-b4-a-13/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 950 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 855 zł/m²) za 40,9 m² wychodzi ok. 444 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.04.2025 (582 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 91 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, develia), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Ceglana: 164 ofert sprzedaży (mediana 12 199 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 13 140 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 855 zł/m², czyli ok. 444 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,9 m² | 1 | 540 134 zł | 13 200 | — |
| Ceglana | 36,5 m² | 1 | 448 941 zł | 12 300 | 0 m |
| Ceglana | 35,5 m² | 0 | 486 754 zł | 13 700 | 0 m |
| Ceglana | 37,6 m² | 2 | 499 382 zł | 13 299 | 0 m |
| Ceglana | 34,7 m² | 1 | 423 194 zł | 12 199 | 0 m |
| Ceglana | 35,8 m² | 3 | 476 640 zł | 13 299 | 0 m |
| Ceglana | 37,3 m² | 3 | 492 087 zł | 13 200 | 0 m |
| Ceglana | 35,1 m² | 2 | 474 255 zł | 13 500 | 0 m |
| Ceglana | 34,7 m² | 3 | 471 626 zł | 13 599 | 0 m |
| Ceglana | 41,8 m² | 0 | 532 797 zł | 12 749 | 0 m |
| Ceglana | 44 m² | 0 | 548 012 zł | 12 449 | 0 m |
| Ceglana | 37 m² | 0 | 476 637 zł | 12 900 | 0 m |
| Ceglana | 37,1 m² | 1 | 489 183 zł | 13 200 | 0 m |
| Ceglana | 37,6 m² | 3 | 492 534 zł | 13 099 | 0 m |
| Ceglana | 35,8 m² | 1 | 479 168 zł | 13 400 | 0 m |
| Ceglana | 34,6 m² | 4 | 474 424 zł | 13 700 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 990 zł/m²; to mieszkanie — 13 200 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 28.10.2026 | develia | dodane | 540 134 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 770 zł/m² z 5778 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 91 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.