Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N4IRVJ-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 4/4
Wzgórze Wolności, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wzgórze Wolności
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-wzgorze-woln) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-wzgorze-wolnosc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 129 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 600 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 29.10.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 48 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 4 | 503 481 zł | 12 280 | — |
| Wzgórze Wolności | 40 m² | 2 | 493 559 zł | 12 339 | 0 m |
| Wzgórze Wolności | 37 m² | 6 | 455 214 zł | 12 303 | 0 m |
| ul. Wojska Polskiego 4A | 40,8 m² | 2 | 493 559 zł | 12 100 | 166 m |
| ul. Wojska Polskiego 4A | 41,6 m² | 4 | 503 481 zł | 12 100 | 166 m |
| Tucholska | 43 m² | 10 | 479 000 zł | 11 140 | 191 m |
| Szwederowo | 34 m² | 3 | 398 999 zł | 11 732 | 390 m |
| Wzgórze Wolności | 43 m² | 10 | 477 000 zł | 11 093 | 428 m |
| Marii Konopnickiej | 42,4 m² | — | 345 000 zł | 8137 | 494 m |
| Marii Konopnickiej | 42 m² | 4 | 345 000 zł | 8214 | 494 m |
| Szwederowo | 42,4 m² | 11 | 412 000 zł | 9717 | 573 m |
| ul. Toruńska | 39 m² | — | 596 000 zł | 15 282 | 594 m |
| Romualda Traugutta | 33,5 m² | 3 | 314 430 zł | 9400 | 627 m |
| ul. Gabrieli Zapolskiej | 42 m² | 4 | 355 000 zł | 8452 | 672 m |
| Lenartowicza | 49,1 m² | — | 399 000 zł | 8133 | 785 m |
| Wzgórze Wolności | 46 m² | 6 | 749 000 zł | 16 283 | 787 m |
Mediana podobnych — 11 141 zł/m²; to mieszkanie — 12 280 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 29.10.2026 | Morizon | dodane | 503 481 zł |
| 29.10.2026 | Gratka | dodane | 503 481 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 629 zł/m² z 5635 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 48 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.