Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BJKQIR-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 7/7
ul. Andersa, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 7 z 7
- Rok budowy
- 1964
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-andersa-41) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
/media/galactica/piorkowski/ofe_111166997-0f48edca.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 000 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 452 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 757 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. gen. Władysława Andersa: 8 ofert sprzedaży (mediana 22 763 zł/m²), 57 transakcji w rejestrze (mediana 17 894 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 177 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 452 zł/m², czyli ok. 757 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 7 | 787 000 zł | 19 195 | — |
| Generała Władysława Andersa | 39 m² | 7 | 787 000 zł | 20 180 | 1 m |
| Wałowa | 39,1 m² | 9 | 799 000 zł | 20 435 | 57 m |
| Wałowa | 38 m² | 2 | 730 000 zł | 19 211 | 75 m |
| Wałowa | 35 m² | 2 | 670 000 zł | 19 143 | 75 m |
| Bonifraterska | 39 m² | 1 | 929 000 zł | 23 821 | 95 m |
| Śródmieście | 39 m² | 2 | 850 000 zł | 21 795 | 109 m |
| Franciszkańska | 35,3 m² | — | 670 000 zł | 18 980 | 120 m |
| Franciszkańska | 36 m² | 2 | 675 000 zł | 18 750 | 142 m |
| Bonifraterska | 48 m² | — | 929 000 zł | 19 354 | 155 m |
| Bonifraterska | 44 m² | 1 | 789 000 zł | 17 932 | 170 m |
| Śródmieście | 35 m² | 1 | 1 280 000 zł | 36 571 | 224 m |
| Śródmieście | 44 m² | 6 | 876 000 zł | 19 909 | 241 m |
| Sapieżyńska | 38 m² | 3 | 720 000 zł | 18 927 | 265 m |
| Józefa Lewartowskiego | 48 m² | 1 | 1 200 000 zł | 25 000 | 275 m |
| Śródmieście | 47 m² | 2 | 950 000 zł | 20 213 | 331 m |
Mediana podobnych — 20 821 zł/m²; to mieszkanie — 19 195 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Gethome | dodane | 787 000 zł |
| 11.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 787 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 247 zł/m² z 27 653 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.