Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SOILCA-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 3
ul. Zdrowa, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-zdro) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-zdrowa-40m2) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27019) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-z)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 760 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 874 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 555 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Zdrowa: 4 ofert sprzedaży (mediana 15 488 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 13 687 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 84 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 874 zł/m², czyli ok. 555 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 3 | 640 000 zł | 16 000 | — |
| ul. Tęczowa | 40 m² | — | 715 000 zł | 17 875 | 115 m |
| Zdrowa | 40 m² | — | 599 000 zł | 14 975 | 122 m |
| Zdrowa | 40,5 m² | — | 715 000 zł | 17 654 | 122 m |
| Tęczowa | 40,3 m² | — | 720 000 zł | 17 866 | 125 m |
| Tęczowa | 40,2 m² | — | 720 000 zł | 17 933 | 125 m |
| okolice ul. Pochyłej | 41 m² | 2 | 649 000 zł | 15 829 | 155 m |
| Pochyła | 48 m² | 5 | 815 952 zł | 16 999 | 171 m |
| Stare Miasto | 36 m² | 7 | 470 000 zł | 13 056 | 175 m |
| Stare Miasto | 37 m² | 7 | 470 000 zł | 12 703 | 175 m |
| Żytnia | 35,2 m² | — | 520 000 zł | 14 794 | 511 m |
| Lubuska | 44,5 m² | 5 | 620 000 zł | 13 942 | 528 m |
| Żytnia | 35,2 m² | 4 | 459 900 zł | 13 084 | 529 m |
| Żytnia | 35,4 m² | — | 370 000 zł | 10 449 | 534 m |
| ul. Prosta | 37 m² | — | 519 000 zł | 14 027 | 548 m |
| Prosta | 37,5 m² | 1 | 450 000 zł | 12 000 | 548 m |
Mediana podobnych — 15 792 zł/m²; to mieszkanie — 16 000 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 640 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 640 000 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 640 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 654 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.