Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-G3LORM-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,5 m²
Naramowicka, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,5 m²
- Rok budowy
- 2026
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 205 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 830 zł/m²) za 40,5 m² wychodzi ok. 479 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Naramowicka: 505 ofert sprzedaży (mediana 12 212 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 603 zł/m² z 8686 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 62 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 830 zł/m², czyli ok. 479 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,5 m² | — | 499 200 zł | 12 332 | — |
| Naramowicka | 40 m² | 4 | 499 200 zł | 12 480 | 0 m |
| Naramowicka | 43 m² | 2 | 554 900 zł | 12 905 | 12 m |
| Naramowicka | 40 m² | 4 | 504 300 zł | 12 608 | 21 m |
| Naramowicka | 40,9 m² | — | 504 300 zł | 12 327 | 21 m |
| Naramowicka | 41,4 m² | — | 485 900 zł | 11 734 | 35 m |
| Naramowicka | 41 m² | 0 | 485 900 zł | 11 851 | 35 m |
| ul. Naramowicka | 40,6 m² | 4 | 497 509 zł | 12 266 | 47 m |
| ul. Naramowicka | 34,3 m² | 4 | 420 915 zł | 12 268 | 47 m |
| ul. Naramowicka 172 | 43,4 m² | 5 | 530 000 zł | 12 212 | 103 m |
| Naramowicka | 40 m² | 3 | 483 300 zł | 12 083 | 134 m |
| Stare Miasto | 46,5 m² | 1 | 558 100 zł | 12 015 | 202 m |
| Jasna Rola | 46 m² | 3 | 515 000 zł | 11 196 | 292 m |
| Naramowice | 48 m² | 1 | 564 307 zł | 11 756 | 292 m |
| ul. Błażeja | 48,4 m² | 0 | 580 560 zł | 12 000 | 496 m |
| Bielicowa | 44 m² | 4 | 499 000 zł | 11 341 | 522 m |
Mediana podobnych — 12 114 zł/m²; to mieszkanie — 12 332 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 200 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 603 zł/m² (8686 transakcji); połowa transakcji między 10 084 zł/m² a 13 479 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 868 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 795 zł/m² z 7084 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 522 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.