Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-POHVBU-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 2/2
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 720 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 844 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 594 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 844 zł/m², czyli ok. 594 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 2 | 772 772 zł | 19 319 | — |
| Dębniki | 46 m² | 0 | 859 785 zł | 18 691 | 0 m |
| Dębniki | 41 m² | 0 | 739 661 zł | 18 041 | 0 m |
| Dębniki | 38 m² | 0 | 717 101 zł | 18 871 | 0 m |
| Dębniki | 44 m² | 0 | 766 605 zł | 17 423 | 0 m |
| Dębniki | 34 m² | 0 | 615 581 zł | 18 105 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 1 | 851 356 zł | 17 737 | 0 m |
| Dębniki | 37 m² | 1 | 728 961 zł | 19 702 | 0 m |
| Dębniki | 34 m² | 1 | 663 727 zł | 19 521 | 0 m |
| Dębniki | 46 m² | 1 | 854 608 zł | 18 578 | 0 m |
| Dębniki | 45 m² | 2 | 780 668 zł | 17 348 | 0 m |
| Dębniki | 32 m² | 2 | 633 233 zł | 19 789 | 0 m |
| Dębniki | 46 m² | 0 | 820 818 zł | 17 844 | 0 m |
| Dębniki | 44 m² | 2 | 814 300 zł | 18 507 | 0 m |
| Dębniki | 32 m² | 0 | 598 997 zł | 18 719 | 0 m |
| Kobierzyńska | 48 m² | 1 | 811 711 zł | 16 911 | 282 m |
Mediana podobnych — 16 911 zł/m²; to mieszkanie — 19 319 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 772 772 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 772 772 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 157 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.