Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AFHYAN-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², parter
Zawodzie, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 1910
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Zawodzie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-zawodzie-40m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-zawodzie/ob/4933) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9982 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6947 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 278 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −3% (było 349 000 zł), 31.10.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,1% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 35 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6947 zł/m², czyli ok. 278 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 0 | 339 000 zł | 8475 | — |
| Piotra Niedurnego | 43 m² | 0 | 339 000 zł | 7884 | 46 m |
| Racławicka | 37,8 m² | — | 269 000 zł | 7116 | 84 m |
| Zawodzie | 45 m² | 1 | 289 000 zł | 6422 | 101 m |
| ul. Racławicka | 46 m² | — | 280 000 zł | 6087 | 102 m |
| 1 Maja | 43 m² | — | 399 000 zł | 9279 | 217 m |
| Bohaterów Monte Cassino | 46 m² | 4 | 430 000 zł | 9348 | 326 m |
| Szeroka | 38,5 m² | — | 399 000 zł | 10 364 | 454 m |
| Bogucicka | 42 m² | 9 | 569 107 zł | 13 550 | 654 m |
| Bogucicka | 42 m² | 8 | 564 828 zł | 13 448 | 654 m |
| Bogucicka | 42 m² | 4 | 547 712 zł | 13 041 | 654 m |
| Bogucicka | 48 m² | 16 | 684 837 zł | 14 267 | 654 m |
| Bogucicka | 42 m² | 17 | 621 896 zł | 14 807 | 654 m |
| Bogucicka | 42 m² | 18 | 630 300 zł | 15 007 | 654 m |
| Bogucicka | 40 m² | 12 | 577 514 zł | 14 438 | 654 m |
| Bogucicka | 46 m² | 1 | 575 125 zł | 12 503 | 654 m |
Mediana podobnych — 13 023 zł/m²; to mieszkanie — 8475 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 349 000 zł |
| 31.10.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 339 000 zł |
| 31.10.2026 | Gratka | zmiana ceny | 339 000 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | zmiana ceny | 339 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 800 zł/m² z 5773 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.