Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VJ6LFM-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,5 m², piętro 5
Bracka, Dąb, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,5 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dąb
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-dab-bracka-39) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-dab-bracka/ob/48) · develia (develia.pl/pl/mieszkania/katowice/bracka/bvi-a-037/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 5174 zł/m²) za 39,5 m² wychodzi ok. 205 000 zł — oferta jest o 135% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.08.2026 (79 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, develia), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica Bracka: 178 ofert sprzedaży (mediana 12 225 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 5174 zł/m², czyli ok. 205 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,5 m² | 5 | 482 375 zł | 12 200 | — |
| Bracka | 40,3 m² | 9 | 515 931 zł | 12 799 | 0 m |
| Bracka | 41,9 m² | 15 | 578 461 zł | 13 799 | 0 m |
| Bracka | 42,2 m² | 9 | 544 231 zł | 12 900 | 0 m |
| Bracka | 39,5 m² | 4 | 476 440 zł | 12 050 | 0 m |
| Bracka | 41,5 m² | 3 | 497 515 zł | 12 000 | 0 m |
| Bracka | 42,5 m² | 8 | 541 340 zł | 12 749 | 0 m |
| Bracka | 45,6 m² | 9 | 569 621 zł | 12 500 | 0 m |
| Bracka | 45,6 m² | 11 | 583 254 zł | 12 799 | 0 m |
| Bracka | 41,9 m² | 16 | 584 754 zł | 13 949 | 0 m |
| Bracka | 41,9 m² | 13 | 565 920 zł | 13 500 | 0 m |
| Bracka | 39,8 m² | 12 | 527 460 zł | 13 249 | 0 m |
| Bracka | 42,5 m² | 8 | 533 107 zł | 12 550 | 0 m |
| Bracka | 40,3 m² | 8 | 509 880 zł | 12 649 | 0 m |
| Bracka | 39,8 m² | 13 | 533 436 zł | 13 400 | 0 m |
| Bracka | 39,8 m² | 14 | 539 413 zł | 13 550 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 500 zł/m²; to mieszkanie — 12 200 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 28.10.2026 | develia | dodane | 482 375 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 768 zł/m² z 5776 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.