Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CDG19S-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 2/7
Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 724 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 014 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 664 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2024 (752 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2990 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 014 zł/m², czyli ok. 664 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 2 | 694 000 zł | 17 795 | — |
| Praga-Południe | 43 m² | 4 | 727 000 zł | 16 907 | 0 m |
| Praga-Południe | 39 m² | 1 | 691 250 zł | 17 724 | 122 m |
| Kardynała Aleksandra Kakowskiego | 37 m² | 4 | 655 000 zł | 17 703 | 125 m |
| Kwarciana | 37 m² | 2 | 520 000 zł | 14 054 | 293 m |
| Opinogórska | 37 m² | 1 | 595 000 zł | 16 081 | 326 m |
| Cyrklowa | 37 m² | 1 | 539 000 zł | 14 568 | 355 m |
| Opinogórska | 38 m² | — | 589 000 zł | 15 500 | 417 m |
| Opinogórska | 39,5 m² | — | 691 000 zł | 17 494 | 417 m |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 37 m² | 0 | 780 000 zł | 21 081 | 446 m |
| ul. gen. Romana Abrahama | 46 m² | — | 765 000 zł | 16 630 | 452 m |
| Bracławska | 39 m² | — | 595 000 zł | 15 256 | 490 m |
| Rogalskiego | 44 m² | — | 660 000 zł | 15 000 | 513 m |
| Praga-Południe | 45 m² | 3 | 899 000 zł | 19 978 | 544 m |
| Generała Stanisława Skalskiego | 46 m² | 12 | 890 000 zł | 19 348 | 544 m |
| Ostrobramska | 42 m² | 1 | 760 000 zł | 18 095 | 548 m |
Mediana podobnych — 17 753 zł/m²; to mieszkanie — 17 795 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 694 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 694 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 285 zł/m² z 27 754 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.