Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KUZVY7-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 1/5
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-39m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow/ob/49291)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 312 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 18 829 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 734 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 671 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 829 zł/m², czyli ok. 734 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 1 | 649 587 zł | 16 656 | — |
| Mokotów | 39,3 m² | 1 | 649 587 zł | 16 550 | 0 m |
| Antoniewska | 39,5 m² | — | 700 000 zł | 17 722 | 43 m |
| Mokotów | 42 m² | 0 | 703 000 zł | 16 738 | 45 m |
| ul. Antoniewska | 41 m² | 2 | 770 000 zł | 18 781 | 57 m |
| Antoniewska | 40 m² | 4 | 665 000 zł | 16 625 | 67 m |
| Antoniewska | 35 m² | 1 | 598 500 zł | 17 100 | 71 m |
| Antoniewska | 34 m² | 3 | 601 656 zł | 17 696 | 71 m |
| Antoniewska | 39 m² | 4 | 670 491 zł | 17 192 | 71 m |
| Antoniewska | 35 m² | 4 | 609 000 zł | 17 400 | 71 m |
| Antoniewska | 41 m² | — | 795 000 zł | 19 390 | 71 m |
| Antoniewska | 39 m² | 2 | 668 902 zł | 17 151 | 71 m |
| Antoniewska | 35,7 m² | — | 614 384 zł | 17 200 | 71 m |
| Antoniewska | 35 m² | 4 | 609 870 zł | 17 425 | 71 m |
| Antoniewska | 39 m² | 3 | 665 550 zł | 17 065 | 71 m |
| Antoniewska | 39 m² | 3 | 669 213 zł | 17 159 | 71 m |
Mediana podobnych — 17 200 zł/m²; to mieszkanie — 16 656 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 649 587 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 649 587 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 289 zł/m² z 27 296 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.