Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4VICPR-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 2/5
Ochota, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ochota
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ochota/ob/495003) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ochota-39m2-m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 666 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 042 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 626 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 172 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 042 zł/m², czyli ok. 626 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 2 | 690 000 zł | 17 692 | — |
| Ochota | 39 m² | 2 | 720 000 zł | 18 462 | 0 m |
| Ochota | 42 m² | 2 | 690 000 zł | 16 429 | 0 m |
| Ochota | 39 m² | 2 | 670 000 zł | 17 180 | 0 m |
| Pawińskiego | 36,9 m² | — | 615 000 zł | 16 667 | 90 m |
| Ochota | 36 m² | 5 | 635 000 zł | 17 639 | 127 m |
| Władysława Korotyńskiego | 36 m² | 4 | 616 000 zł | 17 111 | 135 m |
| Józefa Siemieńskiego | 35 m² | 7 | 679 000 zł | 19 400 | 163 m |
| Ochota | 36 m² | 5 | 610 000 zł | 16 944 | 166 m |
| ul. Władysława Korotyńskiego | 35 m² | — | 590 000 zł | 16 857 | 167 m |
| Władysława Korotyńskiego | 35 m² | 4 | 719 000 zł | 20 543 | 171 m |
| ul. Władysława Korotyńskiego | 42 m² | — | 1 040 000 zł | 24 762 | 177 m |
| Wiślicka | 38 m² | 10 | 549 000 zł | 14 447 | 183 m |
| Korotyńskiego | 36,5 m² | — | 616 000 zł | 16 877 | 189 m |
| Adolfa Pawińskiego | 36 m² | 0 | 615 000 zł | 17 083 | 195 m |
| Grójecka | 44 m² | 4 | 729 000 zł | 16 568 | 238 m |
Mediana podobnych — 17 111 zł/m²; to mieszkanie — 17 692 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 690 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 690 000 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 249 zł/m² z 27 629 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.