Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2CEPFP-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 4
Stępkarska, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-stepka) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-ste)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 655 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 834 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 657 000 zł — oferta jest o 49% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.04.2026 (227 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 46 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Stępkarska: 370 ofert sprzedaży (mediana 23 218 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 23 653 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 141 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 834 zł/m², czyli ok. 657 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 4 | 976 000 zł | 25 026 | — |
| Stępkarska | 38 m² | 3 | 919 000 zł | 24 184 | 0 m |
| Stępkarska | 43 m² | 1 | 975 000 zł | 22 674 | 0 m |
| Stępkarska | 37,6 m² | — | 919 000 zł | 24 429 | 0 m |
| Stępkarska | 36 m² | 1 | 859 000 zł | 23 861 | 0 m |
| Stępkarska | 37 m² | 4 | 829 000 zł | 22 405 | 0 m |
| Stępkarska | 40,4 m² | — | 986 000 zł | 24 430 | 0 m |
| Stępkarska | 37 m² | 3 | 914 000 zł | 24 703 | 0 m |
| Stępkarska | 40 m² | 2 | 910 000 zł | 22 750 | 0 m |
| Stępkarska | 38 m² | 1 | 909 000 zł | 23 921 | 0 m |
| Stępkarska | 39 m² | 5 | 850 000 zł | 21 795 | 0 m |
| Stępkarska | 32 m² | 4 | 799 000 zł | 24 969 | 0 m |
| Stępkarska | 40 m² | 4 | 958 000 zł | 23 950 | 0 m |
| Stępkarska | 40,3 m² | 1 | 790 272 zł | 19 600 | 0 m |
| Stępkarska | 42 m² | 1 | 880 000 zł | 20 952 | 0 m |
| Stępkarska | 39 m² | 3 | 945 000 zł | 24 231 | 0 m |
Mediana podobnych — 23 784 zł/m²; to mieszkanie — 25 026 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Gratka | dodane | 976 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 976 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 502 zł/m² z 10 679 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 46 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.