Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SMJDLS-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², parter
Pękowicka, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-peko) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-p) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 827 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 559 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 568 000 zł — oferta jest o 35% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 8Ulica PĘKOWICKA: 230 ofert sprzedaży (mediana 15 681 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 15 917 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 559 zł/m², czyli ok. 568 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 0 | 766 164 zł | 19 645 | — |
| Pękowicka | 40,7 m² | — | 591 015 zł | 14 507 | 0 m |
| Pękowicka | 39 m² | 2 | 571 682 zł | 14 659 | 0 m |
| Pękowicka | 39,1 m² | — | 597 607 zł | 15 288 | 0 m |
| Pękowicka | 36,5 m² | — | 602 883 zł | 16 540 | 0 m |
| Pękowicka | 36,8 m² | — | 600 822 zł | 16 340 | 0 m |
| Pękowicka | 36,8 m² | — | 527 673 zł | 14 351 | 0 m |
| Pękowicka | 39,7 m² | — | 606 322 zł | 15 288 | 0 m |
| Pękowicka | 40 m² | 3 | 574 000 zł | 14 350 | 0 m |
| Pękowicka | 39,8 m² | — | 621 869 zł | 15 625 | 0 m |
| Pękowicka | 39,2 m² | — | 597 800 zł | 15 250 | 0 m |
| Pękowicka | 37,9 m² | — | 746 470 zł | 19 675 | 0 m |
| Pękowicka | 39,6 m² | — | 625 364 zł | 15 800 | 0 m |
| Pękowicka | 37,9 m² | — | 582 245 zł | 15 347 | 0 m |
| Pękowicka | 40 m² | — | 629 500 zł | 15 738 | 0 m |
| Pękowicka | 37 m² | 0 | 746 470 zł | 20 175 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 288 zł/m²; to mieszkanie — 19 645 zł/m² (+29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | — |
| 6.11.2026 | Domiporta | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | — |
| 7.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.