Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UWREHW-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 1/5
Łagiewnicka, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-lagiew)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 200 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 920 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 651 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 571 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.10.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Łagiewnicka: 245 ofert sprzedaży (mediana 16 700 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 651 zł/m², czyli ok. 571 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 1 | 684 000 zł | 17 539 | — |
| Łagiewnicka | 42 m² | 2 | 759 000 zł | 18 071 | 0 m |
| Łagiewnicka | 42 m² | 1 | 684 936 zł | 16 308 | 0 m |
| Łagiewnicka | 43,5 m² | — | 799 000 zł | 18 368 | 0 m |
| Łagiewnicka | 43,6 m² | — | 737 722 zł | 16 928 | 0 m |
| Łagiewnicka | 39 m² | 1 | 669 800 zł | 17 174 | 0 m |
| Łagiewnicka | 44 m² | 1 | 780 216 zł | 17 732 | 0 m |
| Łagiewnicka | 44,1 m² | — | 772 975 zł | 17 536 | 0 m |
| Łagiewnicka | 40 m² | — | 679 000 zł | 16 992 | 0 m |
| Łagiewnicka | 44 m² | 3 | 765 000 zł | 17 386 | 0 m |
| Łagiewnicka | 42,3 m² | — | 684 936 zł | 16 200 | 0 m |
| Łagiewnicka | 44,9 m² | 1 | 714 461 zł | 15 930 | 0 m |
| Łagiewnicka | 40,7 m² | — | 679 000 zł | 16 683 | 0 m |
| Łagiewnicka | 43 m² | 1 | 818 740 zł | 19 041 | 0 m |
| Łagiewnicka | 43,7 m² | — | 736 238 zł | 16 836 | 0 m |
| Łagiewnicka | 43,6 m² | — | 818 740 zł | 18 800 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 071 zł/m²; to mieszkanie — 17 539 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 684 000 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | dodane | 684 000 zł |
| 13.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 669 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 173 zł/m² z 23 607 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.