Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EPXNZM-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 3/4
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 160 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 361 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 521 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.07.2026 (106 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 361 zł/m², czyli ok. 521 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 3 | 559 434 zł | 14 345 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 41 m² | 3 | 575 322 zł | 14 032 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 45 m² | 1 | 591 607 zł | 13 147 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 34 m² | 0 | 518 500 zł | 15 250 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 40 m² | 2 | 552 602 zł | 13 815 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 41 m² | 1 | 557 802 zł | 13 605 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 40 m² | 2 | 556 042 zł | 13 901 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 40 m² | 4 | 563 842 zł | 14 096 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 41 m² | 2 | 554 861 zł | 13 533 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 40 m² | 1 | 554 425 zł | 13 861 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 40 m² | 2 | 557 280 zł | 13 932 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 41 m² | 4 | 589 248 zł | 14 372 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 41 m² | 1 | 573 896 zł | 13 998 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 40 m² | 4 | 560 658 zł | 14 017 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 3 | 598 946 zł | 14 261 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 39 m² | 2 | 551 386 zł | 14 138 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 998 zł/m²; to mieszkanie — 14 345 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 559 434 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 559 434 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 157 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.