Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EMI7CO-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 9/10
Bieńczyce, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 9 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieńczyce
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bienczyce/ob/48506) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bienczyce-39m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 101 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 403 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 438 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 485 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.08.2026 (97 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 438 zł/m², czyli ok. 485 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 9 | 650 000 zł | 16 667 | — |
| Bieńczyce | 45 m² | 3 | 629 000 zł | 13 978 | 0 m |
| Bieńczyce | 43 m² | 2 | 629 000 zł | 14 628 | 387 m |
| Bieńczyce | 37 m² | 5 | 505 000 zł | 13 649 | 445 m |
| Osiedle Jagiellońskie | 43 m² | — | 680 000 zł | 15 814 | 449 m |
| Osiedle Jagiellońskie | 44 m² | 3 | 545 000 zł | 12 386 | 449 m |
| Osiedle Jagiellońskie | 35,1 m² | — | 420 000 zł | 11 952 | 449 m |
| Osiedle Jagiellońskie | 42 m² | — | 550 000 zł | 13 095 | 449 m |
| Obrońców Krzyża | 37 m² | 1 | 559 000 zł | 15 108 | 470 m |
| ul. Złotej Jesieni | 38 m² | 1 | 559 000 zł | 14 718 | 590 m |
| Osiedle Złotej Jesieni | 38 m² | — | 579 000 zł | 15 257 | 629 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 37 m² | — | 515 000 zł | 13 919 | 629 m |
| Fatimska | 43 m² | 2 | 740 000 zł | 17 209 | 653 m |
| ul. Fatimska | 43,3 m² | 2 | 740 000 zł | 17 106 | 653 m |
| Krakowiaków | 46 m² | 0 | 579 000 zł | 12 587 | 659 m |
| Krakowiaków | 46 m² | 0 | 558 000 zł | 12 130 | 659 m |
Mediana podobnych — 13 930 zł/m²; to mieszkanie — 16 667 zł/m² (+20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 480 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 650 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 22 809 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.