Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C49O0A-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 4/4
Sienkiewicza, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Sienkiewicza
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-sienkiewicza)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 329 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 442 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 407 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 20 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 536 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 442 zł/m², czyli ok. 407 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 4 | 345 000 zł | 8846 | — |
| Nowogródzka | 38 m² | 0 | 427 000 zł | 11 237 | 219 m |
| Jurowiecka | 35 m² | 7 | 527 000 zł | 15 057 | 393 m |
| Ciepła | 44,6 m² | — | 670 000 zł | 15 022 | 450 m |
| Ciepła | 45,8 m² | — | 430 000 zł | 9389 | 450 m |
| Ciepła | 35,5 m² | — | 349 000 zł | 9831 | 450 m |
| ul. Chmielna | 37 m² | — | 450 000 zł | 12 162 | 471 m |
| Jurowiecka | 35,7 m² | 6 | 549 000 zł | 15 365 | 486 m |
| Jurowiecka | 35 m² | 6 | 549 000 zł | 15 686 | 486 m |
| Jurowiecka | 34,9 m² | — | 559 000 zł | 16 031 | 497 m |
| Włókiennicza | 46,4 m² | — | 477 000 zł | 10 289 | 555 m |
| Centrum | 37 m² | 2 | 562 900 zł | 15 214 | 596 m |
| Sienkiewicza | 37,6 m² | 2 | 562 900 zł | 14 983 | 596 m |
| Jurowiecka | 39,6 m² | — | 629 000 zł | 15 884 | 599 m |
| Jurowiecka | 39 m² | 3 | 626 031 zł | 16 052 | 599 m |
| Jurowiecka | 38 m² | 6 | 579 000 zł | 15 237 | 603 m |
Mediana podobnych — 12 833 zł/m²; to mieszkanie — 8846 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 345 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9917 zł/m² z 2188 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 20 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.