Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ULIKEL-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 2
Antoniewska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-antoniew)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 78 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 272 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 16 830 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 656 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Antoniewska: 630 ofert sprzedaży (mediana 16 089 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 671 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 830 zł/m², czyli ok. 656 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 2 | 672 451 zł | 17 242 | — |
| Antoniewska | 35 m² | 3 | 605 500 zł | 17 300 | 0 m |
| Antoniewska | 35 m² | 1 | 598 500 zł | 17 100 | 0 m |
| Antoniewska | 39 m² | 4 | 676 818 zł | 17 354 | 0 m |
| Antoniewska | 39 m² | 3 | 672 860 zł | 17 253 | 0 m |
| Antoniewska | 35,7 m² | — | 614 384 zł | 17 200 | 0 m |
| Antoniewska | 39 m² | 3 | 665 550 zł | 17 065 | 0 m |
| Antoniewska | 38,3 m² | — | 658 760 zł | 17 200 | 0 m |
| Antoniewska | 35 m² | 5 | 612 500 zł | 17 500 | 0 m |
| Antoniewska | 41 m² | — | 795 000 zł | 19 390 | 0 m |
| Antoniewska | 34 m² | 1 | 597 645 zł | 17 578 | 0 m |
| Antoniewska | 35 m² | 2 | 602 516 zł | 17 215 | 0 m |
| Antoniewska | 39 m² | 2 | 662 649 zł | 16 991 | 0 m |
| Antoniewska | 39 m² | 4 | 673 138 zł | 17 260 | 0 m |
| Antoniewska | 39 m² | 1 | 658 728 zł | 16 891 | 0 m |
| Antoniewska | 34 m² | 5 | 611 625 zł | 17 989 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 215 zł/m²; to mieszkanie — 17 242 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 672 451 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 289 zł/m² z 27 296 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.