Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-II7TTC-20261113
Data
13.11.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

2 pokoje, 38 m², piętro 6

Praga-Południe, Warszawa

Pokoje
2 pokoje
Powierzchnia
38 m²
Piętro
6
Rok budowy
2028
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Praga-Południe

Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)

Zdjęcie: Morizon
Cena ofertowa
983 808 zł
25 890 zł/m²
Przedział podobnych ofert
877–958 tys. zł
mediana 938 000 zł
Pozycja do podobnych
+3%
drożej niż podobne
Orientacyjnie do negocjacji
938 000 zł
pierwsza propozycja ≈ 935 000 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 092 zł/m²).
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 734 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 750 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
  3. 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 28.01.2026 (289 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
  5. 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
  6. 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 983 808 zł
877 000 zł938 000 zł958 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 734 zł/m², czyli ok. 750 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie38 m²6983 808 zł25 890—
Praga-Południe42 m²21 034 560 zł24 6320 m
Praga-Południe43 m²51 084 250 zł25 2150 m
Praga-Południe37 m²3921 344 zł24 9010 m
Praga-Południe37 m²6952 039 zł25 7310 m
Praga-Południe43 m²21 045 217 zł24 3070 m
Praga-Południe39 m²5976 500 zł25 0390 m
Praga-Południe37 m²6955 075 zł25 8130 m
Praga-Południe43 m²41 071 239 zł24 9130 m
Praga-Południe37 m²1854 170 zł23 0860 m
Praga-Południe38 m²7995 337 zł26 1930 m
Praga-Południe43 m²21 074 435 zł24 9870 m
Praga-Południe36 m²1874 650 zł24 2960 m
Praga-Południe41 m²11 005 934 zł24 5350 m
Praga-Południe37 m²5944 000 zł25 5140 m
Praga-Południe39 m²3952 820 zł24 4310 m

Mediana podobnych — 24 676 zł/m²; to mieszkanie — 25 890 zł/m² (+5%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Gratkadodane983 808 zł
27.10.2026Morizondodane983 808 zł

05Ulica i okolica

Transakcje obok (~600 m)
19 734 zł/m²
42 akty w 24 mies.

06Rynek: Warszawa

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
  • Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 17 230 zł/m² z 27 787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
  • Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.