Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RX3VQ6-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 1
ul. Topazowa, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-topazowa/) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/270417) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-topazowa-38m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 946 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 749 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 561 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Topazowa: 4 ofert sprzedaży (mediana 13 833 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 191 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 749 zł/m², czyli ok. 561 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 1 | 525 780 zł | 13 829 | — |
| ul. Agatowa | 41,2 m² | 0 | 566 352 zł | 13 750 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 3 | 713 718 zł | 16 993 | 84 m |
| Bieżanów-Prokocim | 35 m² | 1 | 488 106 zł | 13 946 | 99 m |
| Bieżanów-Prokocim | 33 m² | 0 | 457 306 zł | 13 858 | 99 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 2 | 560 418 zł | 13 343 | 99 m |
| Agatowa | 44 m² | 4 | 609 000 zł | 13 841 | 99 m |
| Bieżanów-Prokocim | 33 m² | 0 | 458 676 zł | 13 899 | 99 m |
| Agatowa | 44 m² | 1 | 599 000 zł | 13 614 | 99 m |
| Agatowa | 40 m² | 0 | 595 000 zł | 14 875 | 99 m |
| Agatowa | 40 m² | 3 | 589 000 zł | 14 725 | 99 m |
| Agatowa | 39 m² | 2 | 529 000 zł | 13 564 | 99 m |
| Bieżanów-Prokocim | 33 m² | 0 | 454 840 zł | 13 783 | 99 m |
| Bieżanów-Prokocim | 35 m² | 0 | 477 740 zł | 13 650 | 101 m |
| Agatowa | 40,4 m² | — | 595 000 zł | 14 713 | 168 m |
| Agatowa | 41,2 m² | — | 553 000 zł | 13 422 | 168 m |
Mediana podobnych — 13 750 zł/m²; to mieszkanie — 13 829 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 525 780 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 525 780 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 525 780 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 203 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.