Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MMFTQ2-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38,9 m², piętro 1/5
Stępkarska, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38,9 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-ste) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-stepka) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-stepkarska-39m2) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/27092427)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 122 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 997 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 265 zł/m²) za 38,9 m² wychodzi ok. 906 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 46 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Gratka, Domiporta, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3% rocznie brutto.
- 7Ulica Stępkarska: 370 ofert sprzedaży (mediana 23 218 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 23 653 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 141 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 265 zł/m², czyli ok. 906 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38,9 m² | 1 | 1 127 000 zł | 28 942 | — |
| Wiosny Ludów | 38 m² | 2 | 1 021 500 zł | 26 882 | 32 m |
| Wiosny Ludów | 39 m² | 3 | 981 517 zł | 25 193 | 33 m |
| Wiosny Ludów | 38,9 m² | 2 | 1 021 500 zł | 26 253 | 33 m |
| Wiosny Ludów | 38 m² | 3 | 1 181 755 zł | 31 099 | 42 m |
| ul. Wiosny Ludów | 39,7 m² | 1 | 1 084 851 zł | 27 340 | 43 m |
| Stępkarska | 38 m² | 1 | 909 000 zł | 23 921 | 67 m |
| Stępkarska | 40 m² | 2 | 910 000 zł | 22 750 | 67 m |
| Stępkarska | 40 m² | 5 | 986 000 zł | 24 650 | 67 m |
| Stępkarska | 32 m² | 4 | 799 000 zł | 24 969 | 67 m |
| Stępkarska | 37 m² | 1 | 880 000 zł | 23 784 | 67 m |
| Stępkarska | 39 m² | 5 | 850 000 zł | 21 795 | 67 m |
| Stępkarska | 40,3 m² | 1 | 790 272 zł | 19 600 | 67 m |
| Stępkarska | 37,6 m² | — | 919 000 zł | 24 429 | 67 m |
| Stępkarska | 37,1 m² | — | 895 000 zł | 24 157 | 67 m |
| Stępkarska | 36 m² | 1 | 859 000 zł | 23 861 | 67 m |
Mediana podobnych — 23 861 zł/m²; to mieszkanie — 28 942 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 1 127 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 1 127 000 zł |
| 3.11.2026 | Domiporta | dodane | 1 127 000 zł |
| 3.11.2026 | Gethome | dodane | 1 127 000 zł |
| 3.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 127 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 502 zł/m² z 10 679 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 46 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.