Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SCB1NU-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 1/4
Piotrowicka, Ligota, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ligota
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-ligota-piotro) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-ligota-piotrowic) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 512 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6667 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 253 000 zł — oferta jest o 46% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Piotrowicka: 5 ofert sprzedaży (mediana 9710 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 10 924 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 6667 zł/m², czyli ok. 253 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 1 | 369 000 zł | 9711 | — |
| Świdnicka | 35 m² | 3 | 269 000 zł | 7686 | 167 m |
| Ligota | 39 m² | 0 | 310 000 zł | 7949 | 308 m |
| ul. Zielonogórska | 34 m² | — | 370 000 zł | 10 882 | 366 m |
| Ligota | 38 m² | — | 320 000 zł | 8421 | 375 m |
| Gdańska | 42,7 m² | 1 | 365 000 zł | 8546 | 533 m |
| Gdańska | 42 m² | 3 | 339 999 zł | 8095 | 533 m |
| Gdańska | 42,7 m² | — | 309 900 zł | 7256 | 564 m |
| Studencka | 41 m² | 1 | 563 895 zł | 13 754 | 992 m |
| Studencka | 45 m² | 0 | 609 273 zł | 13 539 | 992 m |
| Studencka | 41 m² | 3 | 576 426 zł | 14 059 | 992 m |
| ul. Ostrawska | 43 m² | — | 559 000 zł | 13 000 | 1,1 km |
| ul. Studencka | 41,8 m² | 1 | 563 895 zł | 13 500 | 1,1 km |
| Pokoju | 40 m² | 0 | 764 000 zł | 19 100 | 1,2 km |
| ul. Zbożowa | 33 m² | — | 369 000 zł | 11 182 | 1,3 km |
| Piotrowice-Ochojec | 44 m² | 1 | 512 555 zł | 11 649 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 10 512 zł/m²; to mieszkanie — 9711 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 369 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 369 000 zł |
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 369 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 795 zł/m² z 5773 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.