Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3BHMVL-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2/2
Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-srodmiescie-38m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-srodmiescie/ob/464)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 525 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9609 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 365 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.03.2026 (232 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 26 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9609 zł/m², czyli ok. 365 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 467 880 zł | 12 313 | — |
| Śródmieście | 37 m² | 2 | 777 000 zł | 21 000 | 0 m |
| Konopnicka | 42 m² | 3 | 340 000 zł | 8095 | 57 m |
| Konopnicka | 42 m² | — | 459 000 zł | 10 929 | 92 m |
| ul. Gabriela Narutowicza | 34 m² | — | 390 000 zł | 11 471 | 161 m |
| Okopowa | 44,8 m² | — | 450 000 zł | 10 045 | 249 m |
| aleja Józefa Piłsudskiego | 45,4 m² | — | 480 000 zł | 10 582 | 283 m |
| Mieczysława Karłowicza | 45,3 m² | — | 389 000 zł | 8580 | 345 m |
| Kołłątaja | 36 m² | — | 358 200 zł | 9950 | 447 m |
| ul. Peowiaków | 36 m² | — | 570 000 zł | 15 833 | 451 m |
| ul. Plażowa | 45 m² | — | 599 900 zł | 13 331 | 636 m |
| Wieniawska | 45 m² | 3 | 704 300 zł | 15 651 | 653 m |
| ul. Cicha | 39,8 m² | 4 | 557 000 zł | 13 981 | 752 m |
| Stanisława Staszica | 42 m² | 2 | 819 000 zł | 19 500 | 815 m |
| ul. 3 Maja | 41 m² | — | 780 000 zł | 19 024 | 824 m |
| Niecała | 31 m² | 1 | 509 000 zł | 16 419 | 837 m |
Mediana podobnych — 12 834 zł/m²; to mieszkanie — 12 313 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 467 880 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 467 880 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 594 zł/m² z 2842 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 26 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.